介紹
在房地產投資中，無論你如何仔細模擬，都會發生意外事件。
我們希望避免意外的負面發展，但另一方面，每個人都歡迎正面的、意外的事件。
這次，我想講一下我親身經歷過的一次「雙喜臨門」的經歷，感覺就像中了樂透一樣。
前半部將以初學者容易理解的方式講解“Double Lucky”，後半部將講解當時使用的“Star Mica 方法”。
在臨時土地上購置了一間家庭公寓
涉案房產是位於「臨時替代地點」的一棟家庭式公寓。
什麼是臨時換地？
臨時安置地是指在土地整理工程中，為確保建設期間土地的順利使用，暫時置換原有土地，並使其能夠利用和收益的土地。
土地整理工程完成後，臨時用地將轉為正式用地。
意外成本和風險
為了這棟房產，我必須從前業主手中接管以下逾期債務：
1️⃣管理費及修繕準備金：拖欠約450萬日元
2️⃣逾期付款罰款：約250萬日元
3️⃣裝修費用：當初 預算約200萬日圓→實際約300萬日圓（+100萬日圓）
此外，內部狀況年久失修，裝修費用比預期高出100萬日圓。
結果，當將這些費用添加到1000萬日元的房產價格中時，收購成本就會膨脹到約2000萬日元。
幸運數字1：負擔顯著減輕
但從此時起，事情發生了意想不到的轉變。
經過與代表管理協會的律師長達八個月的談判，
最終，大部分滯納金都被免除了。
→ 負擔將減少約200萬日圓！
幸運2號－230萬日圓資助
此外，地方政府也發出了一份意外通知。
隨著土地調整工程的完成，截至明年9月至11月的業主將
決定支付230萬日圓的補助金。
這是一個完全出乎意料的正面因素，確實是幸運站在我們這邊的時刻。
政策變化：採用偽星雲母法
最初的計劃是裝修完成後立即出售該房產。
然而，一旦明確了補助金的支付，我們就決定對我們的政策做出重 大改變。
1️⃣ 第一，租賃並經營
2️⃣ 已確認撥款（從明年9月到11月擁有）
3️⃣然後，租客搬離後出售房產
我們改用了一種可以稱為「偽星雲母法」的方法。
什麼是星雲母方法？
Starmica 方法是東京證券交易所 Prime 市場上市的公司
這就是星雲母控股有限公司的商業模式。
該系統包括購買目前正在出租的家庭公寓，在租戶搬出後進行翻新，然後轉售以賺取利潤。
一些房地產投資者正在使用這種方法。
Starmica商業模式
主要針對家庭公寓（公寓），
房地產投資的“收益定價法”
針對實際需求（住宅用途）的“抵押貸款價格”
這是一種以這個價格差異為重點的房地產再生商業模式。
商業模式流程
1️⃣ 低價購買出租房產
2️⃣ 等他們離開
3️⃣ 裝修與價值提升
4️⃣ 因真實需求而高價出售
透過這種流動，
低買→高賣
資本利得（銷售利潤）你可以瞄準。
這種商業模式的背景是
房地產價格有兩面：「投資性」和「實際用途」。
價格的雙重性：收益價格與實際需求價格
有兩種思考房地產價格的方式：
1️⃣ 投資的“收益率”
出租房產的價格由其「總收益」決定。
由於投資者根據「租金收入」做出投資決策，因此價格往往低於市場價格。
（例）
年租金：120萬日圓/預期報酬率：6%=2000萬日圓
2️⃣ 真實需求“抵押貸款價格”
打算在自己的家中 居住的人（最終用戶）根據周圍的市場價格和支付抵押貸款的能力購買房產。
如果房產空置，則可以獲得抵押融資，因此價格將高於市場價值。
（例）
如果出租的話可以賣2500萬日元→如果空置的話可以賣3000萬日元。
順便說一下，我住的隔壁的公寓也是…
該公司由星雲母控股有限公司所有。
租戶搬走後，該房產經過翻新並轉售。
審查財務計畫－與金融機構談判
我們也採取了融資方面的措施。我們與金融機構進行了磋商，並要求他們將短期融資轉為長期融資。預計金融機構會考慮並同意此情況。透過穩定融資，我們就能牢牢抓住意想不到的機會。
從短期融資轉向長期融資
金融機構也應對自如
我認為財務規劃的彈性也是房地產投資成功的關鍵。
結論
房地產投資不僅需要知識和計算。
行動的力量
靈活性
這兩者是成功的關鍵。
即使是那些一開始看起來「不行」的房產，
談判、資訊收集和政策變化有時會帶來意想不到的改善。希望這些經驗能對那些想要開始投資房地產的人有所幫助。
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