房地產投資中真正重要的「購置房產」思維方式
我如何找到可以投資房地產的房產？
這是許多對房地產投資有興趣的人首先會問的問題。我剛開始投資的時候也遇到同樣的問題。
房地產投資最重要的不是在網路上搜尋房源，而是與介紹房源的經紀人建立信任關係，並熟悉他們，才是最快捷的成功之路。
在這篇文章中，我將根據自己的失敗故事和經驗，詳細講解如何獲得一處好的房產。
房地產投資的成敗很大程度取決於房產的購買。
首先，我想告訴大家，房地產投資的成敗很大程度取決於購屋時的情況。這是因為，雖然可以透過裝潢和出租（租戶）稍微回本，但購屋價格是無法改變的。因此，盡可能以低廉的價格購買房產至關重要。
另一方面，即使你無法以低價購入房產，也有可能收回成本。房地產投資的好處是時間站在你這邊。即使你買的房產收益率略低於市場價格，只要你長期持有，就能透過租金收入彌補損失。
我其實收購了一間16間房、全部空置的國有房產，後來經歷了一次重大失敗，需要花費巨額裝修費用。不過，八年後，剩餘債務減少到三分之一，最後不算虧損。
👉這個失敗案例這裡（落町專欄）
然而，成功的最大因素是「低價買入」。
我成功實現高獲利和強勁財務狀況的背景
正如我在上一篇文章中提到的，我已經取得了以下成就：
👉自我介紹這裡
平均收益率：20%
視同資本比率：超過50％（※視同資本=董事借款+股東權益）
債務償還期限：5年
平均剩餘貸款期限：6年
這是我們在物業收購、裝修、租賃和管理以及融資和財務策略等各個過程中採用非傳統和獨特方法的結果。
最重要的是擁有房產。我一直堅持「以遠低於市價的價格購買」。
房產搜尋=門戶網站？不對。
許多剛開始投資房地產的人會先在樂町、蓋房子、at home等門戶網站上尋找房源。然而，實際上，真正好的房源並不會出現在入口網站上。這是因為好房源「未上架即售出」。門戶網站上的房源大多未售出，或價格高於市價。
順便說一下，我投資初期也曾費力地在入口網站上尋找房產。從早到晚反覆查看，最後在中野車站附近買了一棟公寓大樓（殖利率7.5%）。當時是以當時的市價買的，所以這套房產不算太好。
當然，你或許能在入口網站上找到標價錯誤的房源。但是，這類房源的取得方式是先到先得，而且幾乎 不可能重複。換句話說，僅僅依賴門戶網站是有限的。
過去兩年內購買的收益性房產（所有揭露的房產）
以下是我過去兩年購入的15處可創收的房產。這些房產大部分的收益率都在20%或以上。
2023年9月購入：公寓 23%
2023年9月購入：公寓 16%
2023年11月收購：公寓大樓20%
2024年3月購入：3棟獨立式住宅，佔28%
2024年3月購入：2棟獨立式住宅，佔27%
2024年3月購入：公寓 16%
2024年4月收購：公寓大樓 21%
2024年5月購入：公寓 21%
2024年7月收購：公寓大樓 21%
2024年10月收購：獨立式住宅 20%
2024年11月購入：公寓 24%
2024年12月收購：公寓大樓32%
2025年3月收購：獨立式住宅 25%
2025年5月購置：公寓及獨立式住宅 26%
2025年7月購置：公寓大樓37%
其中，有10套房產是由房地產仲介介紹的，這些房源大多在門戶網站上掛牌出售後，很快就被搶購一空。
我提供的收益率是包含裝修成本的“實際收益率”，與那些只宣傳表面收益率的人不同。
優良的品質只源自於人
我至今為止購買的房產，基本上都是透過房仲介紹的，幾乎沒有透過門戶網站購買過。
那你要如何獲得這些推薦呢？
這是，
購買一次房產。
和，
熟悉業務。
這就是全部內容了。
一旦你與他們進行了交易，並且他們認為你是一個買家，你自然會在下次開始從他們那裡獲得有價值的非公開資訊。
門戶網站是滿足業務需求的工具
那麼，如果與承包商建立良好的關係很重要，那麼該如何建立這種關係呢？不妨利用門戶網站作為了解承包商的起點。
建立關係，這樣你就能了解其他房產，而不僅僅是你諮詢的那套房產。一旦你完成了交易並建立了良好的記錄，你就會開始收到更多優質的房產資訊。
然而，當我們說了解承包商時，並不代表任何承包商都可以。
就我而言，我從當地的管理公司和物業管理公司獲得了許多推薦。
要小心，因為有些公司是只考慮自身利潤的「地獄嚮導」。
有些公司只是簡單地在入口網站上轉載REINS房源資訊。即使他們看起來擁有大量房產以牟利，但無論你如何諮詢這些公司，都無法獲得任何有用的信息。重要的是，不要在努力的方向上犯錯。
此外，還有許多不法的房仲為了賺取佣金，把高價房產一個接一個地推銷給那些條件好的買家，即使這些房產明顯品質不佳。過去發生的一些事件，讓那些不明就裡、不懂規矩的房地產投資者，利用駿河銀行的貸款，接二連三地被高價收購房產，導致大量投資者 破產，至今仍記憶猶新。還有一些不法的房產仲介，把新建的、價格高昂的一房公寓賣給那些對投資一無所知的消費者。
我接過無數諮詢，都是被這類公司騙來的，他們被迫買了一處又一處劣質房產，如今債台高築，寸步難行。這些公司非但不能引導投資者在房地產投資中取得成功，反而是“地獄嚮導”，會把投資者逼入絕境。你千萬別跟他們扯上關係。
不要被承包商視為「麻煩的人」也很重要。
如果經紀人覺得你很麻煩，他們就不會推薦你推薦好房源。如果你推薦了好房源，他們一定會買，你不會態度不好，回覆迅速，也不會提出麻煩的要求——這些人會優先推薦房源。務必注意與經紀人建立良好的關係。
房地產投資靠的是“人脈”
歸根究底，房地產是人與人之間的業務。這不僅適用於購買房產，也適用於翻新、租賃、管理和融資。我們將在另一篇文章中更詳細地探討這一點。
我想向所有剛開始投資的人明確地提出這個建議。
房地產的一切都與人有關。
花時間進行社交而不是在線搜索。
最後
我們希望繼續為讀者提供有用的信息。請按讚並關注我們！
我們的網站剛剛上線，目前還沒有任何有用的信息提供給您，但我們計劃逐步添加更多內容。
👉房地產研究所官方網站