介绍
在房地产投资中，无论你如何仔细模拟，都会发生意外事件。
我们希望避免意外的负面发展，但另一方面，每个人都欢迎积极的、意外的事件。
这次，我想讲一下我亲身经历过的一次“双喜临门”的经历，感觉就像中了彩票一样。
前半部分将以初学者容易理解的方式讲解“Double Lucky”，后半部分将讲解当时使用的“Star Mica 方法”。
在临时土地上购置了一套家庭公寓
涉案房产是位于“临时替代地点”的一栋家庭式公寓。
什么是临时换地？
临时安置地是指在土地整理项目中，为保证建设期间土地的顺利使用，临时置换原有土地，并使其能够利用和收益的土地。
土地整理工程完成后，临时用地将转为正式用地。
意外成本和风险
为了这处房产，我必须从前业主手中接管以下逾期债务 ：
1️⃣管理费及修缮准备金：拖欠约450万日元
2️⃣逾期付款罚款：约250万日元
3️⃣装修费用：当初预算约200万日元→实际约300万日元（+100万日元）
此外，内部状况年久失修，装修费用比预期高出100万日元。
结果，当将这些费用添加到1000万日元的房产价格中时，收购成本就会膨胀到约2000万日元。
幸运数字1：负担显著减轻
但从此时起，事情发生了意想不到的转变。
经过与代表管理协会的律师长达八个月的谈判，
最终，大部分滞纳金都被免除了。
→ 负担将减少约200万日元！
幸运2号——230万日元资助
此外，当地政府还发来了一份意外通知。
随着土地调整项目的完成，截至明年9月至11月的业主将
决定支付230万日元的补助金。
这是一个完全出乎意料的积极因素，确实是幸运站在我们这边的时刻。
政策变化：采用伪星云母法
最初的计划是装修完成后立即出售该房产。
然而，一旦明确了补助金的支付，我们就决定对我们的政策做出重大改变。
1️⃣ 第一，租赁并运营
2️⃣ 已确认拨款（持有期为明年9月至11月）
3️⃣然后，在租客搬出后出售房产
我们改用了一种可以称为“伪星云母法”的方法。
什么是星云母方法？
Starmica 方法是东京证券交易所 Prime 市场上市的公司
这就是星云母控股有限公司的商业模式。
该系统包括购买目前正在出租的家庭公寓，在租户搬出后进行翻新，然后转售以赚取利润。
一些房地产投资者正在使用这种方法。
Starmica商业模式
主要针对家庭公寓（公寓），
房地产投资的“收益定价法”
实际需求（住宅用途）的“抵押贷款价格”
这是一种以这个价格差异为重点的房地产再生商业模式。
商业模式流程
1️⃣ 低价购买房产出租
2️⃣ 等他们离开
3️⃣ 装修与价值提升
4️⃣ 因真实需求而高价出售
通过这种流动，
低买→高卖
资本收益（销售利润）你可以瞄准。
这种商业模式的背景是
房地产价格有两面：“投资”和“实际用途”。
价格的双重性：收益价格与实际需求价格
有两种思考房地产价格的方式：
1️⃣ 投资的“收益率”
出租房产的价格由其“总收益”决定。
由于投资者根据“租金收入”做出投资决策，因此价格往往低于市场价格。
（例子）
年租金：120万日元/预 期回报率：6%=2000万日元
2️⃣ 真实需求“抵押贷款价格”
打算在自己的家中居住的人（最终用户）根据周围的市场价格和支付抵押贷款的能力购买房产。
如果房产空置，则可以获得抵押融资，因此价格将高于市场价值。
（例子）
如果出租的话可以卖2500万日元→如果空置的话可以卖3000万日元。
顺便说一下，我住的隔壁的公寓也是……
该公司归星云母控股有限公司所有。
租户搬走后，该房产经过翻新并转售。
审查财务计划——与金融机构谈判
我们还采取了融资方面的措施。我们与金融机构进行了磋商，并要求他们将短期融资转为长期融资。预计金融机构会考虑并同意这一情况。通过稳定融资，我们就能牢牢抓住意想不到的机会。
从短期融资转向长期融资
金融机构也应对自如
我认为财务规划的灵活性也是房地产投资成功的关键。
结论
房地产投资不仅仅需要知识和计算。
行动的力量
灵活性
这两者是成功的关键。
即使是那些一开始看起来“不行”的房产，
谈判、信息收集和政策变化有时会带来意想不到的改善。希望这些经验能对那些想要开始投资房地产的人有所帮助。
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