房地产投资中真正重要的“购置房产”思维方式
我如何找到可以投资房地产的房产？
这是很多对房地产投资感兴趣的人首先会问的问题。我刚开始投资的时候也遇到过同样的问题。
房地产投资最重要的不是在网上搜索房源，而是与介绍房源的经纪人建立信任关系，并熟悉他们，才是最快捷的成功之路。
在这篇文章中，我将根据自己的失败故事和经验，详细讲解如何获得一处好的房产。
房地产投资的成败很大程度上取决于房产的购置。
首先，我想告诉大家，房地产投资的成败很大程度上取决于购房时的情况。这是因为，虽然可以通过装修和出租（租户）稍微回本，但购房价格是无法改变的。因此，尽可能以低廉的价格购入房产至关重要。
另一方面，即使你无法以低价购入房产，也有可能收回成本。房地产投资的好处在于时间站在你这边。即使你购买的房产收益率略低于市场价格，只要你长期持有，就能通过租金收入弥补损失。
我其实收购了一套16间房、全部空置的国有房产，后来经历了一次重大失败，需要花费巨额装修费用。不过，八年后，剩余债务减少到三分之一，最终不算亏损。
👉这个失败案例这里（落町专栏）
然而，成功的最大因素是“低价买入”。
我成功实现高盈利和强劲财务状况的背景
正如我在上一篇文章中提到的，我已经取得了以下成就：
👉自我介绍这里
平均收益率：20%
视同资本比率：超过50％（※视同资本=董事借款+股东权益）
债务偿还期限：5年
平均剩余贷款期限：6年
这是我们在物业收购、装修、租赁和管理以及融资和财务策略等各个过程中采用非传统和独特方法的结果。
最重要的是拥有房产。我一直坚持“以远低于市场价的价格购买”。
房产搜索=门户网站？不对。
许多刚开始投资房地产的人会先在乐町、建屋、at home等门户网站上寻找房源。然而，实际上，真正好的房源并不会出现在门户网站上。这是因为好房源“未上架即售出”。门户网站上的大部分房源要么未售出，要么价格高于市场价。
顺便说一下，我投资初期也曾费力地在门户网站上寻找房产。我从早到晚反复查看，最终在中野站附近买到了一栋公寓楼（收益率7.5%）。当时是按当时的市场价买的，所以这套房产不算太好。
当然，你或许能在门户网站上找到标价错误的房源。但是，这类房源的获取方式是 先到先得，而且几乎不可能重复。换句话说，仅仅依赖门户网站是有限的。
过去两年内购置的收益性房产（所有披露的房产）
以下是我过去两年购入的15处可创收的房产。这些房产大部分的收益率都在20%或以上。
2023年9月购入：公寓 23%
2023年9月购入：公寓 16%
2023年11月收购：公寓楼20%
2024年3月购入：3栋独立式住宅，占比28%
2024年3月购入：2栋独立式住宅，占比27%
2024年3月购入：公寓 16%
2024年4月收购：公寓楼 21%
2024年5月购入：公寓 21%
2024年7月收购：公寓楼 21%
2024年10月收购：独立式住宅 20%
2024年11月购入：公寓 24%
2024年12月收购：公寓楼32%
2025年3月收购：独立式住宅 25%
2025年5月购置：公寓和独立式住宅 26%
2025年7月购置：公寓楼37%
其中，有10套房产是由房地产中介介绍的，这些房源大多在门户网站上挂牌出售后，很快就被抢购一空。
我提供的收益率是包含装修成本的“实际收益率”，与那些只宣传表面收益率的人不同。
优良的品质只源于人
我至今为止购买的房产，基本都是通过房产中介介绍的，几乎没有通过门户网站购买过。
那么你如何获得这些推荐呢？
这是，
购买一次房产。
和，
熟悉业务。
这就是全部内容了。
一旦你与他们进行了交易，并且他们认为你是一个买家，你自然会在下次开始从他们那里获得有价值的非公开信息。
门户网站是满足业务需求的工具
那么，如果与承包商建立良好的关系很重要，那么该如何建立这种关系呢？不妨利用门户网站作为了解承包商的起点。
建立关系，这样你就能了解其他房产，而不仅仅是你咨询的那套房产。一旦你完成了交易并建立了良好的记录，你就会开始收到更多优质的房产信息。
然而，当我们说了解承包商时，并不意味着任何承包商都可以。
就我而言，我从当地的管理公司和物业管理公司获得了很多推荐。
要小心，因为有些公司是只考虑自身利润的“地狱向导”。
有些公司只是简单地在门户网站上转载REINS房源信息。即使他们看起来拥有大量房产以牟利，但无论你如何咨询这些公司，都无法获得任何有用的信息。重要的是，不要在努力的方向上犯错。
此外，还有许多不法的房产中介为了赚取佣金，把高价房产一个接一个地推销给那些条件好的买家，即使这些房产明显质量不佳。过去发生的一些事件，让那些不明就里、不懂规矩的房地产投资者，利用骏河银行的贷款，接二连三地被高价收购房 产，导致大量投资者破产，至今仍记忆犹新。还有一些不法的房产中介，把新建的、价格高昂的一居室公寓卖给那些对投资一无所知的消费者。
我接到过无数咨询，都是被这类公司骗来的，他们被迫买了一处又一处劣质房产，如今债台高筑，寸步难行。这些公司非但不能引导投资者在房地产投资中取得成功，反而是“地狱向导”，会把投资者逼入绝境。你千万别跟他们扯上关系。
不要被承包商视为“麻烦的人”也很重要。
如果经纪人觉得你麻烦，他们就不会推荐你推荐好房源。如果你推荐了好房源，他们肯定会买，你不会态度不好，回复迅速，也不会提出麻烦的要求——这些人会优先推荐房源。务必注意与经纪人建立良好的关系。
房地产投资靠的是“人脉”
归根结底，房地产是人与人之间的业务。这不仅适用于购置房产，也适用于翻新、租赁、管理和融资。我们将在另一篇文章中更详细地探讨这一点。
我想向所有刚开始投资的人明确地提出这个建议。
房地产的一切都与人有关。
花时间进行社交而不是在线搜索。
最后
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