不動産投資で本当に大切な「物件取得」の考え方
「不動産投資って、どうやって物件を探せばいいの？」
—これは、不動産投資に興味を持つ多くの方が、最初に抱く疑問です。私も投資を始めたばかりの頃、同じように悩みました。
不動産投資において最も大切なのは、ネットで物件を探すことではありません。物件を紹介してくれる業者さんと信頼関係を築き、懇意になることこそが、成功への最短ルートです。
この記事では、私の失敗談や実体験をもとに、「どうすれば良い物件を手に入れられるのか」を詳しく解説します。
不動産投資の成否は物件取得で大半が決まる
まず、お伝えしたいのは、不動産投資の成否の大半は、物件取得時点で決まるということです。なぜなら、リフォームやリーシング（入居付け）によって多少の巻き返しは可能でも、取得価格を変えることはできないからです。そのため、物件をとにかく安く買うことにこだわることが大切です。
一方、物件を安く買えなくてもリカバリーは可能であるということも補足し ておきます。不動産投資の良いところは、時間が味方してくれることです。たとえ相場よりも利回りが若干低い物件を買ってしまったとしても、長期保有すれば家賃収入でカバーできます。
私も実際、16室全空の国有地払い下げ案件を取得し、大幅なリフォーム費用がかかる大失敗を経験しました。しかし、8年経ち、残債は3分の1になり、最終的には損になりませんでした。
👉 この失敗事例はこちら（楽待コラム）
とはいえ、「安く買う」ことこそが最大の成功要因です。
私が高収益・高財務体質を実現できる背景
私は、以前の投稿にも記載した通り、以下の実績をあげています。
👉 自己紹介はこちら
平均利回り：20％
みなし自己資本比率：50％超（※みなし自己資本＝役員借入金＋自己資本）
債務償還年数：5年台
平均残存融資期間：6年台
これらは、物件取得、リフォーム、リーシング・管理、ファイナンス・財務戦略の各プロセスにおいて、常識にとらわれない手法独自の方法を積み重ねた結果です。
その中でも最も大切なのが、物件取得です。私は常に「相場より大幅に安く買う」ことにこだわってきました。
物件探し＝ポータルサイト？ それは違う。
不動産投資を始めたばかりの方の多くは、楽待、健美家、at homeなどのポータルサイトから物件探しを始めます。しかし、実は本当に良い物件は、ポータルサイトには出てきません。なぜなら、良い物件は「公開前に売れてしまう」からです。ポータルに掲載される物件は、売れ残ったもの、相場より高いものが大半です。
ちなみに、私も投資初期には、ポータルサイトで一生懸命物件を探していました。朝から晩までポータルサイトを何度も何度もチェックし、やっと購入できたのが中野駅の一棟マンション（利回り7.5％）でした。当時の市場価格での取得であり、この物件はあまり良い物件とは言えませんでした。
もちろん、ポータルサイトで価格の付け間違いの物件を見つけられることもあるかもしれません。しかし、そういった物件の取得方法は早い者勝ちの世界であり、再現性が極めて低い方法です。つまり、ポータルサイトだけに頼るのは限界があるのです。
過去2年間で取得した収益物件（全件公開）
ここで、私が過去2年間で取得した収益物件は以下の15物件です。利回り20％以上の物件が大半を占めています。
2023年9月取得：アパート 23％
2023年9月取得：アパート 16％
2023年11月取得：一棟マンション 20％
2024年3月取得：戸建て3戸 28％
2024年3月取得：戸建て2戸 27％
2024年3月取得：アパート 16％
2024年4月取得：一棟マンション 21％
2024年5月取得： アパート 21％
2024年7月取得：一棟マンション 21％
2024年10月取得：戸建て 20％
2024年11月取得：アパート 24％
2024年12月取得：一棟マンション 32％
2025年3月取得：戸建て 25％
2025年5月取得：アパート＋戸建て 26％
2025年7月取得：一棟マンション 37％
このうち10物件は、業者さんからの紹介によるものです。ポータルサイトに出たら、一瞬で買い付けが殺到する物件が大半でしょう。
なお、私が提示する利回りは、リフォーム費用も含めた「実質利回り」です。表面利回りだけをアピールしている人とは違います。
良い物件は「人」からしか来ない
私が今までに購入してきた物件の大半は、不動産業者からの紹介です。ポータルサイト経 由で買った物件は、ほとんどありません。
では、どうやってそのような紹介を得るのか？
それは、
一度物件を買うこと。
そして、
その業者と懇意になること。
これに尽きます。
一度取引をすれば、「この人は買ってくれる人だ」と思われれば、次からは非公開の良い情報が、自然と入ってくるようになります。
ポータルサイトは業者と知り合うためのツール
では、業者と懇意になることが大切であるというならどのようにそのような関係を作るのか。業者と懇意になるためのきっかけとして、ポータルサイトを活用してください。
問い合わせた物件だけでなく、他の物件を紹介してもらえるよう、関係性を作りましょう。そして1回でも取引をして実績を作れば、優良な物件情報が集まってくるようになります。
ただ、業者と知り合うといっても、どの業者でも構わないわけではありません。
私の場合は、地場の管理会社や物上げ業者からの紹介が多いです。
業者の中には自社の収益のことしか考えない「地獄への案内人」もいるので注意
業者の中には、レインズ物件をポータルサイトに転載しているだけの会社もあります。一見収益不動産の扱いが多いように見えても、そういった業者にいくら相談しても、良い情報は回ってきません。努力の方向性を間違えないことが大切です。
さらに、明らかに良くない物件にもかかわらず、仲介手数料欲しさに、属性の良い人に次々と割高な物件を押し付ける悪質な業者も少なくありません。かつてスルガ銀行で融資がつくことをいいことに、無知な不動産投資家に割高な物件を次々と売りつけ、大量の破綻者を生んだ事件は、まだ記憶に新しいところです。割高な築浅の区分ワンルームマンションを投資に無知な消費者に売りつける悪質な業者もいます。
私のもとには、そうした業者の言いなりになり、次々と不良物件を買わされ、借金まみれとなり、身動きが取れなくなってしまった人たちからの相談が後を絶ちません。このような業者は、不動産投資を成功へと導くどころか、投資家を破綻へと突き落とす「地獄への案内人」です。決して関わってはいけません。
業者に「面倒な人」と思われないことも大切
業者に面倒な人と思われると、優良物件は紹介されません。良い物件を紹介すれば必ず買ってく れる、不義理をしない、レスポンスが早い、面倒なことを言わない——こういう人に、真っ先に物件は紹介されます。業者と良好な関係を築くことを常に意識して下さい。
不動産投資は「人脈」が命
結局のところ、不動産は「人対人」のビジネスです。それは、物件取得にとどまりません。リフォーム、リーシング・管理、ファイナンスにおいても言えることです。詳細は、また回を改めて触れることにします。
これから投資を始める方には声を大にして伝えたいのです。
不動産は「人」がすべて。
ネット検索ではなく、人脈作りに時間をかけてください。
最後に
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