はじめに
不動産投資では、どれだけ慎重にシミュレーションしても「想定外」の出来事が起こります。
想定外にマイナス方向へ進むことは避けたいものですが、逆にプラスの「予想外」は誰しも歓迎したいものです。
今回は、私が実際に経験した、まるで宝くじに当たったかのような“ダブルのラッキー”についてお話しします。
前半では「ダブルのラッキー」について、後半ではその際に採用した「スターマイカ方式」についても初心者向けにわかりやすく解説します。
仮換地の区分ファミリーマンションを取得
今回の物件は、「仮換地」にあるファミリータイプの区分マンションでした。
仮換地とは？
仮換地とは、土地区画整理事業において、工事中の土地の利用を円滑に進めるために、従前の土地の代わりに一時的に使用・収益できる土地として指定されるものです。
土地区画整理事業が完了すると、仮換地は正式な換地に変わります。
想定外のコストとリスク
この物件は、前所有者が滞納していた以下の負担を私が引き継ぐ必要がありました。
1️⃣ 管理費・修繕積立金：約450万円の滞納
2️⃣ 遅延損害金：約250万円
3️⃣ リフォーム費用：当初想定約200万円 → 実際は約300万円（＋100万円）
さらに、室内も荒れ果てており、リフォーム費用は想定より100万円も上振れ。
その結果、物件価格1,000万円にこれらのコストを加えると、取得原価は → 約2,000万円 に膨らみました。
ラッキーその1──大幅な負担軽減
しかし、ここから予想外の好転が起こります。
管理組合の代理人である弁護士と8ヶ月間の交渉を行い、
最終的に遅延損害金の大半が免除されました。
→ 負担額は 約200万円の軽減！
ラッキーその2──まさかの交付金230万円
さらに、驚きの通知が自治体から届きました。
土地区画整理事業の完了に伴い、来年9月から11月時点の所有者には
230万円の交付金 が支給されることが決まったのです。
これは完全に「想定外」のプラス要素であり、まさに“運”が味方した瞬間でした。
方針転換──疑似スターマイカ方式の採用
当初、この物件はリフォーム後すぐに売却する予定でした。
しかし、交付金の支給が判明したことで、方針を大きく変更することにしました。
1️⃣ まずは賃貸で運用
2️⃣ 交付金支給確定（来年9月〜11月まで所有）
3️⃣ その後、入居者退去後に売却
いわば「疑似スターマイカ方式」とでも言うべき手法に切り替えました。
スターマイカ方式とは？
スターマイカ方式とは、東京証券取引所プライム市場に上場している
スター・マイカ・ホールディングス株式会社のビジネスモデルです。
賃貸中のファミリーマンションを購入し、入居者退去後にリフォームして再販することで利益を得るという仕組みです。
不動 産投資家の中には、この手法を採用している方もいらっしゃいます。
スターマイカ方式のビジネスモデル
主にファミリーマンション（分譲マンション）を対象に、
不動産投資用の「利回りベースの価格」
実需（居住用）の「住宅ローンベースの価格」
この価格差に着目した不動産再生ビジネスモデルです。
ビジネスモデルの流れ
1️⃣ 賃貸中物件を安く購入
2️⃣ 退去を待つ
3️⃣ リフォーム＆価値向上
4️⃣ 実需向けに高値で売却
この流れによって、
安く仕入れ → 高く売る
キャピタルゲイン（売却益） を狙うことができます。
このビジネスモデルの背景には、
不動産価格の「投資用」と「実需用」の二面性があります。
価格の二面性：利回り価格 vs 実需価格
不動産価格には、以下の2つの考え方があります。
1️⃣ 投資用の「利回り価格」
賃貸中物件は「表面利回り」で価格が決まります。
投資家は「家賃収入」に基づいて投資判断するため、価格は相場より割安になりがちです。
（例）
年間家賃120万円 ÷ 想定利回り6% ＝ 2,000万円
2️⃣ 実需の「住宅ローン価格」
自己居住を目的とする人（エンドユーザー）は、周辺相場や住宅ローンの支払い能力を基準に購入します。
空室なら住宅ローンが利用できるため、価格は相場より高くなります。
（例）
賃貸中なら2,500万円 → 空室なら3,000万円で売却可能になることも。
ちなみに、私が住んでいた区分マンションの 隣の部屋も、
スター・マイカ・ホールディングス株式会社が保有しており、
入居者退去後にリフォームして再販されていました。
資金計画の見直し──金融機関への交渉
資金面でも対策を行いました。金融機関にも相談し、短期融資から長期融資への切り替えをい依頼しました。金融機関も事情を勘案し、応じてくれる見込みです。資金調達も安定させることで、想定外のチャンスをしっかり掴むことができそうです。
短期融資 → 長期融資への切り替え
金融機関もスムーズに対応
こうした資金計画の柔軟さも、不動産投資成功のポイントだと感じています。
おわりに
不動産投資は、知識や計算だけではなく、
行動力
柔軟性
この2つが成功の カギです。
最初は「ダメ案件」と思えた物件も、
交渉・情報収集・方針転換によって、思わぬ好転を生むこともあります。この実体験が、これから不動産投資を始めたい方の参考になれば幸いです。
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